France vs Angleterre: Le droit au logement
vonric | 03 janvier, 2007 20:19
Alors que la blogosphère française s'active au sujet du projet de loi instituant un droit au logement opposable dont le Président nous parlait il y a quelques jours dans ses vœux, je propose ici d’analyser rapidement la différence entre le droit au du logement français et anglais (on me pardonnera les approximations qui pourraient émailler mes propos, je ne suis pas juriste 
).
D’autres que moi ont déjà très bien analysé et commenté le projet de loi. En cas de manque de logement décent, un recours judiciaire sera possible auprès d'une instance publique. Celle-ci sera contrainte de trouver une solution. Le respect du droit opposable au logement sera garanti par l'Etat. Alors que le Premier Ministre Français annonce que cela dotera le pays d’une des législations les plus avancées en la matière, le Monde souligne en effet que seule l'Ecosse, au sein de l'Europe, a pour l'heure adopté une telle loi.
Tout d’abord, je rejoins pleinement l’analyse de Maître Eolas sur la situation en France 
je grasse) :
C'est que le droit français fait tout pour décourager les propriétaires de louer. Le revenu foncier est le plus taxé de tous : il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus les 11% de prélèvements sociaux que sont la CSG et la CRDS, dont seulement 5% sont déductibles... l'année suivante. La loi de finance qui vient d'être votée a en plus supprimé l'abattement forfaitaire de 14% sur ces revenus.
Ajoutez à cela les règles protectrices du locataire, qui partent d'un bon sentiment, mais achèvent de décourager bien des bonnes volontés. Elles contraignent le propriétaire à ne pouvoir récupérer son bien que tous les trois ans, à certaines conditions et en respectant un préavis de six mois, et s'il se trompe, c'est reparti pour trois ans ; que l'expulsion d'un locataire qui ne paye plus est terriblement longue, coûteuse et compliquée, quand la préfecture veut bien accorder l'assistance de la force publique qui seule permet l'expulsion effective. Chaque année, des milliers de propriétaires se font saisir et vendre aux enchère leur bien occupé par un locataire qui ne paye pas ; la vente d'un bien occupé se faisant à un prix largement inférieur au prix du marché, il n'est même pas certain que le propriétaire récupère quelque chose après la vente.
Et de conclure
C'est un paradoxe bien connu qui veut que protéger une situation la rend plus difficilement accessible.
Le système qui régit les rapports entre locataires et propriétaires sur la perfide Albion se nomme le Tenancy Law Agreement. Il existe 13 types de contrats, ce qui ne simplifie pas la tache.
En ce qui concerne le système de propriété anglais (si, si, vous savez le leasehold et tout et tout), c’est très bien expliqué ailleurs. Je m’attacherai donc ici à décrire plus précisément certains traits des relations propriétaires-locataires.
Tout d’abord en ce qui concerne la fiscalité, celle ci est très simple : le propriétaire ajoute à son revenu le montant des loyers, déduction faite :
- des intérêts
- des travaux de maintenance
- des travaux d’amélioration
- des frais de notaire
- des frais d’agence
Il sera donc taxé – pour le résidu – généralement au taux de 22% ou 40% en fonction de sa dernière tranche d’imposition.
Les contrats de bail sont habituellement conclus pour une durée initiale minimum de 1 ans. A l’issue exacte du délais, le locataire peut librement quitter le logement, et le propriétaire peut aussi décider de récupérer son bien. Ce délais peut être raccourci par l’ajout au contrat d’une breaking clause. Une BC de 6 mois permet donc au locataire de quitter le logement, ou au propriétaire de le récupérer à l’issue de cette période. Pour quitter le logement après la période initiale du bail, le locataire devra donner 1 mois de préavis, le propriétaire devra, lui, prévenir deux mois en avance avant de récupérer son bien.
Il n’y a pas d’augmentation annuelle maximum basée sur un indice du coût de la construction comme en France. Ici le propriétaire peut décider de l’augmentation qu’il veut, de 0% à 100% (par exemple – dans une limite raisonnable… toujours difficile à déterminer s’il y a contestation), à lui d’évaluer les risques entre augmenter le loyer et voir le locataire quitter le logement (ce qui veut dire besoin de trouver un autre occupant, frais d’agence…etc).
En ce qui concerne les droits du propriétaire, plus particulièrement les possibilités d’expulsion, ils sont généralement définis dans le Tenancy Agreement, et rassemblent 3 cas de figure :
- Le bail a expiré
- Le locataire est en retard dans ses paiements
- Le locataire ne respecte pas d’autres clauses du contrat.
Bien sur, il est interdit de faire partir le locataire en lui coupant gaz et électricité, ou en usant de la force. Mais après une période de 2 mois d’impayés de loyers (3 mois en Ecosse) le propriétaire peut remettre une lettre d’injonction. Si le locataire ne quitte toujours pas le logement, il est possible de faire porter l’affaire en Court (Ground for Possession – Housing Act 1998, Section 21). La procédure est peu coûteuse et ne demande pas une grande expertise (bien qu’il soit conseillé de consulter un notaire), mais elle peut prendre jusqu’à 6 mois (ceci dit, comme en France, le juge est assez réticent à procéder à une expulsion, et le propriétaire aura tout intérêt à argumenter solidement son cas).
L’ensemble des données (je parle ici d’un contrat privé – les choses sont un peut différentes pour les logements de type HLM) est flexible et peut être amendé par contrat.
Alors que la France protége le locataire, l’Angleterre se sent plutôt concerné par la préservation des droits du propriétaire. S’il ne faut pas évacuer les situations parfois douloureuses que peuvent vivre les locataires, ceux ci sont aussi les victimes par retour d’une trop grande protection : les propriétaires sont beaucoup plus enclins à louer leur logement en Grande Bretagne, la plupart du temps sans demande de caution spécifique, sans non plus s’arque bouter sur la règle du salaire représentant 3-4 fois le loyer.
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