« |
»
France vs Angleterre: Le droit au logement
vonric | 03 janvier, 2007 20:19
Alors que la blogosphère française s'active au sujet du projet de loi instituant un droit au logement opposable dont le Président nous parlait il y a quelques jours dans ses vœux, je propose ici d’analyser rapidement la différence entre le droit au du logement français et anglais (on me pardonnera les approximations qui pourraient émailler mes propos, je ne suis pas juriste 
).
D’autres que moi ont déjà très bien analysé et commenté le projet de loi. En cas de manque de logement décent, un recours judiciaire sera possible auprès d'une instance publique. Celle-ci sera contrainte de trouver une solution. Le respect du droit opposable au logement sera garanti par l'Etat. Alors que le Premier Ministre Français annonce que cela dotera le pays d’une des législations les plus avancées en la matière, le Monde souligne en effet que seule l'Ecosse, au sein de l'Europe, a pour l'heure adopté une telle loi.
Tout d’abord, je rejoins pleinement l’analyse de Maître Eolas sur la situation en France 
je grasse) :
C'est que le droit français fait tout pour décourager les propriétaires de louer. Le revenu foncier est le plus taxé de tous : il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus les 11% de prélèvements sociaux que sont la CSG et la CRDS, dont seulement 5% sont déductibles... l'année suivante. La loi de finance qui vient d'être votée a en plus supprimé l'abattement forfaitaire de 14% sur ces revenus.
Ajoutez à cela les règles protectrices du locataire, qui partent d'un bon sentiment, mais achèvent de décourager bien des bonnes volontés. Elles contraignent le propriétaire à ne pouvoir récupérer son bien que tous les trois ans, à certaines conditions et en respectant un préavis de six mois, et s'il se trompe, c'est reparti pour trois ans ; que l'expulsion d'un locataire qui ne paye plus est terriblement longue, coûteuse et compliquée, quand la préfecture veut bien accorder l'assistance de la force publique qui seule permet l'expulsion effective. Chaque année, des milliers de propriétaires se font saisir et vendre aux enchère leur bien occupé par un locataire qui ne paye pas ; la vente d'un bien occupé se faisant à un prix largement inférieur au prix du marché, il n'est même pas certain que le propriétaire récupère quelque chose après la vente.
Et de conclure
C'est un paradoxe bien connu qui veut que protéger une situation la rend plus difficilement accessible.
Le système qui régit les rapports entre locataires et propriétaires sur la perfide Albion se nomme le Tenancy Law Agreement. Il existe 13 types de contrats, ce qui ne simplifie pas la tache.
En ce qui concerne le système de propriété anglais (si, si, vous savez le leasehold et tout et tout), c’est très bien expliqué ailleurs. Je m’attacherai donc ici à décrire plus précisément certains traits des relations propriétaires-locataires.
Tout d’abord en ce qui concerne la fiscalité, celle ci est très simple : le propriétaire ajoute à son revenu le montant des loyers, déduction faite :
- des intérêts
- des travaux de maintenance
- des travaux d’amélioration
- des frais de notaire
- des frais d’agence
Il sera donc taxé – pour le résidu – généralement au taux de 22% ou 40% en fonction de sa dernière tranche d’imposition.
Les contrats de bail sont habituellement conclus pour une durée initiale minimum de 1 ans. A l’issue exacte du délais, le locataire peut librement quitter le logement, et le propriétaire peut aussi décider de récupérer son bien. Ce délais peut être raccourci par l’ajout au contrat d’une breaking clause. Une BC de 6 mois permet donc au locataire de quitter le logement, ou au propriétaire de le récupérer à l’issue de cette période. Pour quitter le logement après la période initiale du bail, le locataire devra donner 1 mois de préavis, le propriétaire devra, lui, prévenir deux mois en avance avant de récupérer son bien.
Il n’y a pas d’augmentation annuelle maximum basée sur un indice du coût de la construction comme en France. Ici le propriétaire peut décider de l’augmentation qu’il veut, de 0% à 100% (par exemple – dans une limite raisonnable… toujours difficile à déterminer s’il y a contestation), à lui d’évaluer les risques entre augmenter le loyer et voir le locataire quitter le logement (ce qui veut dire besoin de trouver un autre occupant, frais d’agence…etc).
En ce qui concerne les droits du propriétaire, plus particulièrement les possibilités d’expulsion, ils sont généralement définis dans le Tenancy Agreement, et rassemblent 3 cas de figure :
- Le bail a expiré
- Le locataire est en retard dans ses paiements
- Le locataire ne respecte pas d’autres clauses du contrat.
Bien sur, il est interdit de faire partir le locataire en lui coupant gaz et électricité, ou en usant de la force. Mais après une période de 2 mois d’impayés de loyers (3 mois en Ecosse) le propriétaire peut remettre une lettre d’injonction. Si le locataire ne quitte toujours pas le logement, il est possible de faire porter l’affaire en Court (Ground for Possession – Housing Act 1998, Section 21). La procédure est peu coûteuse et ne demande pas une grande expertise (bien qu’il soit conseillé de consulter un notaire), mais elle peut prendre jusqu’à 6 mois (ceci dit, comme en France, le juge est assez réticent à procéder à une expulsion, et le propriétaire aura tout intérêt à argumenter solidement son cas).
L’ensemble des données (je parle ici d’un contrat privé – les choses sont un peut différentes pour les logements de type HLM) est flexible et peut être amendé par contrat.
Alors que la France protége le locataire, l’Angleterre se sent plutôt concerné par la préservation des droits du propriétaire. S’il ne faut pas évacuer les situations parfois douloureuses que peuvent vivre les locataires, ceux ci sont aussi les victimes par retour d’une trop grande protection : les propriétaires sont beaucoup plus enclins à louer leur logement en Grande Bretagne, la plupart du temps sans demande de caution spécifique, sans non plus s’arque bouter sur la règle du salaire représentant 3-4 fois le loyer.
Mise à jour 11/01/07
Un article intéressant à lire sur Le Monde intitulé Logement : expulser plus ?, par Frédéric Lemaître d'où il ressort notamment que :
Le délai d'expulsion n'y est que de 43 jours, même durant les hivers rigoureux. Pourtant, à Montréal, il n'y a pas de logements vides (1,4 % seulement), et, fin août 2006, seules... 14 familles étaient à la rue. A rapprocher des 100 000 demandes non satisfaites à Paris.
ailleurs: "Vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt, les coûts de maintenance, une dépréciation de l'immobilier de 10% par an (...)"
Wow, une dépréciation de 10% par an déduite des revenus (déduire la moitié de la valeur du bien de ses revenus en 7 ans) ? C'est vrai ça ?
Pour parler vrai chiffres, il faudrait comparer le nombre de biens viables non loués rapporté au marché locatif dans les deux pays, je ne suis pas arrivé a trouver de statistiques.
D'apres le site des impots:
The wear and tear allowance is calculated by taking 10% of the net rent received for the furnished residential accommodation. To find the ‘net rent’ you deduct charges and services that would normally be borne by a tenant but are, in fact, borne by the taxpayer (for example, council tax, water and sewerage rates etc).
=> ht...www.hmrc.gov.uk/manuals/pimmanual/pim3200.htm
Même cause mêmes effets, on retrouve cette différence GB/F dans le droit du travail et le frein à l'embauche que provoque la surprotection française du salarié.
Ce qui n'empêche pas - où le provoque même puisque le licenciement est devenu impossible - le hrcèlement moral.
Vonric, ok merci ! C'est donc un abattement de 10% du loyer (et non du prix du bien) pour frais reels d'entretien vs le calcul explicite (et pour un meublé).
Mes amis qui ont acheté pour louer en France ont pris une assurance impayé qui n'a pas l'air inabordable, entre 2 et 4% suivant qu'on prends la garantie vacance en cherchant sur google. Les assureurs savent ce qu'ils font, je pense que le "problème" gaulois est plus médiatico-psychologique qu'autre chose.
Pour l'augmentation annuelle, le système français est pervers car il autorise le propriétaire qui ne fait pas l'augmentation maximale a demander quand il veut jusqu'a 5 ans de rattrapage d'augmentation d'un coups (c'est arrivé a un proche, légalité confirmée par des experts juridiques :). De la surprotection de propriétaire en quelque sorte ...
Laurent GUERBY>Je croyais qu'en France l'augmentation des loyers était plafonnée et que toute grande augmentation ne pouvait se produire qu'a l'issue d'un changement de locataire. As tu plus de détails sur ca ?
Tout a fait d accord avec toi il y a surprotection du locataire et difficles recours pour le propriétaire ( je connais bcp de personnes ds le cas d impayés de leurs locataires), à quand va t´on changer la loi ???, je vis au danemark et ici malheureusement c est le proprietaire qui régit par la caution.....de 3 a 6 mois de loyer qu il encaisse, et que tu ne récuperes pas a la fin sous prétexte de travaux divers de peinture et d entretiens (a la charge du locataire qui part).
Aussi ces régles du triple du salaire ca rime à quoi ? Avec le prix des loyers, qui á Paris peut gagner 3000 euros et ira louer un T1 a 1000 euros ???? Cela devrait être le libre choix du locataire (encore si garantie de versements) de dépenser 1000 euros de loyer sur son salaire de 1500 euros.....je pense encore à Paris. Cela se passe ainsi ds d autres villes type New York-Manhattan
Vonric, il me semble que tu balaies trop large en présentant le droit du logement (ou des locataires), plutôt que le droit au logement, qui au Royaume-Uni existe déjà (l'Ecosse prévoit seulement d'aller plus loin) et s'appelle (de manière plus adéquate je trouve) "Duty to House", devoir de loger à la charge des collectivités locales (donc ce dont il est question en France aujourd'hui). Voir p.ex. ceci sur le site de Westminster: ht...ov.uk/housing/housingadvice/dowehaveaduty.cfm
Mais on ne peut pas dire que ça ait résolu tous les problèmes comme le croient les idéalistes (et comme voudraient le faire croire les politiciens cyniques) en France...
François Brutsch> En effet tu as raison. J'ai corrigé la première phrase.
Merci pour le lien le sujet "Duty to House" que je ne connaissais pas.
Vonric, si le propriétaire n'a pas fait l'augmentation maximale prévue par la loi, il peut l'appliquer rétroactivement jusqu'a 5 ans en arrière, je ne parle donc pas de dépasser le plafond.
Détails :
ht...niversimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29756
Par exemple en supposant que ton propriétaire sympa n'a pas augmenté ton loyer pendant 5 ans, si il devient pas sympa (par exemple si tu pars) il applique l'augmentation retroactive de ~3% annuelle sur 5 ans, tu dois lui payer un rappel d'a peu pres :
12 mois * 3% * (1 + 2 + 3 + 4 + 5) = 5.3 fois ton loyer mensuel
Si tu vas au tribunal tu obtiendra un étalement du paiement mais tu devra payer cette somme a ton proprietaire.
C'est arrivé a un proche, donc c'est pas de la science fiction :).
Laurent GUERBY> OK, c'est pas très sympa, mais comme de toute façon le loyer aurait du augmenter mécaniquement de 3%, le rattrapage ne correspond tout de même pas a quelque chose d'extravagant.
Le tribunal permettant d'étaler le paiement il est donc possible de s'en sortir et augmentation du loyer ne signifie pas éviction...
Vonric, il faut juste penser a provisionner, car c'est une dette une peu "invisible".
je vis en en angleterre depuis plus de 3ans.en dessus de flat se trouve un restaurant africain dont la musique jouee me rend malade.
de ce fait le proprietaire de logement me demande de quitter ma maison au profit du restaurant(illegalement installe').
le proprietaire donc m'a envoye'd'abord un courrier qui a ete juge' illegal par le council housing et quelques semaines plus loin un autre courrier dit legal.
MA QUESTION EST,ETANT DONNE QUE MON CONTRAT DE BAIL N'ETANT PAS A SA FIN ET QUE JE DOIS SUPPORTER LA PRESSION DE QUITTER MON LOGEMENT,SUIS-JE OBLIGE' DE CONTINUER A' PAYER MON LOYER AU PROPRIETAIRE?JE N'AI PAS LE TEMPS DE FAIRE DES ECONOMIES.MERCI
bgnakpa>Dans tous les cas il n'est pas avisé d'arreter le paiement du loyer, qui conduirait tout simplement a une possibilité d'expulsion.
j'habite à paris et je pars m'installer en angleterre en Erasmus mais pour une durée très indéterminée... J'ai trouvé un appartement et je dois envoyer envoyer le contrat signé très bientôt. Je m'engage pour 1an (comme expliqué précedement) mais comment puis-je le quitter avant selon la loi en GB??? MERCi bcp d'avance
Il faut que le contrat contienne une breaking clause (genre contrat d'1 an, breaking clause 6 mois). A partir de la breaking clause il suffit de donner une notice de 1 mois pour quitter le logement.
Il ne contient pas de breaking clause et je risque de devoir partir au bout de 4mois... Est-ce comme en france: malgré le contrat d'1 an, on peut quand même s'en aller?
A priori non... il va falloir négocier avec l'agence/le proprio... au mieux il faudra payer tant que l'agence n'a pas trouvé quelqu'un pour remplacer, au pire il faudra payer jusqu'à la fin des 1 an.
je te remercie beaucoup et je vais tenter de négocier tt ça assez vite... J'aurais une lettre de mon établissement scolaire disant que je dois absolument rentrer pour un stage en france si je décide de partir... J'espère que ça suffira!
merci encore.
